陈祖芬：发挥业委会作用

“小区业主委员会是由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生并代表全体业主利益的基层群众自治组织。业委会的成立对物业服务形成一个长期有效的监督机制，有利于物业服务质量的提高，物业管理成本的降低。”市政协委员、莆田学院教务处副处长陈祖芬说，但由于物业管理事务中存在着业委会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，难以充分发挥业委会的作用。

陈祖芬认为，由于业主大会或者业主委员会没有经营权，小区内公共车库、电梯等公用设施只能挂在物业公司下面“代管”，不能真正决定小区内公共收益的处置分配。她建议，要推进业主大会或者业主委员会法人化：业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，拥有在物业管理领域的市场主体地位；业主大会可以凭代码证书到合作银行开设业主共有资金账户，设计共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度。

业主委员会、物业服务公司及居民委员会三者之间的是一种有关联的社会结构。业主委员会和居民委员会组织有职责上的交叉，但他们本质是不同的。两者应该相互合作，居民委员会是监督和指导业主委员会发展，形成良性互动关系。陈祖芬提出，要建立业主委员会与社区协商机制，搭建和谐社区治理平台。

就如何发挥好业主委员会的作用，陈祖芬从业委会人员结构、物业服务模式、激励机制、监督指导等提出具体建议。

业主委员会要求极强的专业能力，具备相应的财务管理、安全管理、设备管理、环境管理等多方面的知识。所以，业主委员会可以考虑吸纳小区内有专业特长的业主加盟，以激发广大业主的主动参与意识。此外，要引导话语权意识较强的青年人进入业主委员会。青年业主委员要用自身的活力带动并正面引导广大业主支持小区工作、分享小区成果。当前小区业主委员会成员组成，大多是由年龄偏高的老年人，青年业主普遍“缺席”小区物业管理事务。虽然老年业主有时间、有热情，但毕竟年龄大了，很多事情做起来会力不从心。特别是新时期物业管理对互联网、物联网技术有很强的依赖性，一些小区需要进行必要的技术引进或改造都需要年轻人的参与。

陈祖芬认为，目前，大多数小区实行包干制，即业主按标准支付的物业服务费由物业公司包干使用，企业自负盈亏。包干制虽然可以实现“一包了之”的目的，但当小区逐年老化，管理成本提高，小区出现入不敷出且物业服务费无法提价的情况下，不少物业公司就采取“偷工减料”，或降低服务标准。物业服务中停车费、广告费等公共收益分成，业主不认同、不理解物业服务工作，对物业公司及业主委员会公示的所有账目都持怀疑态度等，都与包干制而非酬金制有关。建议推行酬金制物业服务模式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制有助于彻底实现小区公共权利归位；才能确保在高收益情况下，公共收益有结余；低收益的情况下，物业服务企业不撤退。

目前，业主委员会委员多是兼职、无偿为业主服务。针对这种情况，陈祖芬建议，为调动委员的积极性，应确定业主委员会委员薪酬标准，对于工作突出的，应按照“选择性激励”机制，经业主大会同意应给予奖励，对于滥用职权的委员应按规定给予处罚，在被赋予了权利的同时，也承担着相应的责任和义务。

陈祖芬最后提出，要加强各界监督指导，敦促业主委员会实现职能。可以从制度机制上来保障：

建立业主大会的监督制度。广大业主是对业主委员会的监督是最为重要和直接的，同时也有义务参加业主大会会议，对关乎自己生活的决议进行表决。应当设立业主大会的议事决议程序，业主委员会的一些决策，如终止物业服务合同、解聘物业服务企业、重大修缮问题等，必须及时向业主大会汇报，经过业主大会的决议程序表决后才能执行。

建立举报投诉制度。业主享有检举权、质询权，可设专门举报箱，对于业主提出的问题给予解答，对于合理的建议给予采纳，并就检举事项进行核实和处理。

建立社区联合监督机制。居民委员会和物业服务企业应全方面、长期有效地通过社区宣传栏、知识讲座等形式对业主展开《物权法》《物业管理条例》等法律法规的宣传，对业主进行公民教育，增强业主的自治意识和维权意识，让更多的业主关注、支持业主委员会的工作，更自觉地去监督业主委员会的工作进度，督促业主委员会完善自身。

沈丙龙：将信用纳入管理

“2019年以来，莆田市各级各部门在2018年莆田市城规乡规划建设管理提升年的基础上，认真贯彻物权法、福建省物业管理条例等相关法律法规规定，完善管理体制，创新服务模式，物业管理工作取得了积极的成效。”市政协委员、福建省米币信息技术有限公司董事长沈丙龙说，从调研中，大家都能从荔城区、城厢区等区域在加强社会治理、美化城市形象、改善人居环境的过程中感同身受。在物业行业建设取得较大进展的同时，也暴露出了行业的短板与不足。

沈丙龙着重就我市物业服务行业的建设与发展进行思考，提出建议。他认为，物业管理水平与城市管理、社会治理密切相关，将行业诚信纳入日常管理很有必要，我市出台《莆田市物业管理实施细则》《前期物业服务标准》等制度，将诚信规范与要求结合与落实在全市物业企业的服务质量、规范运营、安全生产与权益保障等方面，着力构建质价相符的服务体系，各职能部门持续开展了“双随机”检查、物业信用评议、信用约束等监管活动，收到了较好成效。

沈丙龙认为，目前我市物业行业建设存在问题主要是：

管理体制机制不够精细。物业信用建设的法规体系与政策支撑有待完善，主要还是依托上位法律法规，目前除了《细则》，在市一级的物业专项维修资金、物业服务收费标准调整评估等涉核心利益问题方面，仍缺少实际、具体的操作条款和机制，联合惩戒等管理尚缺乏具体、明确的对应条则与规定。

行业管理主体不清。我市物业管理条例明确街道、乡镇属地管理责任，但部门属地权责不对称，管理手段不多，信用建设方面缺乏精细管理，加之各职能部门职责界定相对模糊，在综合执法进小区过程中有效的部门协同与职能互补不足，整个行业的长效管理难度较大。

行业提升举措体现不足。我市物业服务行业准入门槛普遍偏低，企业总量不少，但品牌企业、龙头企业较少，物业普遍的“重利益、轻服务”倾向存在管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题，在业主敏感的财务收支、权益保护上，透明度不高、侵害现象时有发生，与行业的诚信价值取向相背离。行业内参与方利益纠葛不断，业主法制观念淡薄，行为任性，业委会组织松散，未按照《莆田市物业管理实施细则》成立、备案、管理等规定执行,各物业项目矛盾纠纷化解方式不多，致使我市物业管理纠纷案件增长态势，影响到了社区融合与社会和谐。

行业模式差距较大。目前我市大部分住宅小区存在服务标准与质量不高、收费标准收缴率低的双重问题，谈不上智慧物业、物联网、创新管理、品牌服务等，受制于产业结构及成本因素，物业服务企业传统的服务模式和服务内容难以满足广大业主的需求，除了恒大、万科、融信等全国性房企及个别高端楼盘，本地物业企业办法不多，低层次、低附加值、低质量的经营模式使得行业对诚信举措考虑不足，缺乏提升动力。

为此，沈丙龙结合物业区域实际与行业特点提出具体建议:

持续完善法规与政策支持。在加强现有莆田市物业管理条例实施力度的基础上，按照权利和义务对等的原则，制订与实施物业综合建设标准，纳入到整个莆田市信用体系建设规划。要着重在物业行业的自律准则、惩戒管理实施、企业失信名录管理、行业诚信服务机制等四个方面做出明确的规定，结合《莆田市建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设实施方案》，推动行业诚信建设。

加大对行业建设管理引导力度。根据《福建省物业服务企业信用综合评价办法（试行）》的规定，市、县（区）两级物业主管部门、各职能部门可建立健全对物业服务企业的服务质量、规范运营、安全生产与权益保障等四个方面的监管制度，加大“双随机”检查等监管力度，对物业服务企业进行信用评价，建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管，推进物业服务行业的争优创新。

强化对各物业公司的监督制约。推进物业服务企业信用体系建设，进行量化评分，建立“诚信激励，失信惩戒”机制，引入第三方信用评价管理机构，实施社会多方共治，对违反法律法规规定、破坏行业自律规范、扰乱物业服务市场等失信行为，按照有关规定列入不良记录，在后续的招投标、业务承接、信贷等方面实行约束，实施行业优胜劣汰机制；建立物业服务质量评价机制，搭建行业管理工作信息发布平台，发布企业考评情况、信用记录等动态消息，接受社会监督。

提升业主管理与规范水平。发挥业委会、业主群体在物业行业建设方面的重要作用，加大对业主违法违规行为的制约制度建设，纳入个人征信信用档案，并推送至公共信用信息共享等平台，作为多部门联合实施信用惩戒措施的参考。

建立健全长效机制。将物业诚信建设纳入社区治理范畴，落实好中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》的规定要求，建立健全社区居委会、业委会和物业服务企业共同参加的议事协调机制，把小区物业管理建设情况列为社区综治平安、文明社区等考评的重要内容，加强对物业管理矛盾纠纷调解工作的指导，建立市、区、街道、社区四级物业管理投拆受理制度，促进社区的和谐发展。（时报记者 陈素霞）