林爱华：加强业主自治推动指导

“住宅小区物业管理事关城市形象，事关广大业主切身利益，事关社会和谐稳定。”市政协常委、市财政局副局长林爱华说道，市政协组织的调研和协商活动，真正体现了以人民为中心的发展理念。

通过参加市政协“既有住宅小区物业规范化管理服务”调研活动和平时了解掌握的几个小区情况，林爱华认为，加强住宅小区物业管理规范化管理，一个很重要的内容和环节，就是要充分发挥业主的主体作用。一个住宅小区有没有一个好的业委会，其物业管理水平差别相当大。调研察看过的万辉国际城、浅水湾陶源等一些有比较规范的业委会的小区，小区的物业管理就会好一些；反之，没有成立业委会的小区，如荔城区浅水湾荔苑、城厢区荔景小区等物业管理水平就会差一些。尤其是荔景小区，到过的人都知道，小区内有近1000户居民几千人，小区的消防通道、绿化带、公共休闲地都被占用成了免费停车场，小区所有通道都成了单行车道天天堵车，破坏了小区整体形象，也存在严重的安全隐患。

为此，林爱华建议，政府主管部门和基层组织要加强业主自治的推动、指导和监督。

要加大法规宣传贯彻力度。2018年9月30日，省十三届人大常委会第六次会议表决通过《福建省物业管理条例》，于2019年1月1日起施行，根据《条例》规定：“一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府申请筹备召开业主大会首次会议。”“街道办事处或者乡（镇）人民政府应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。”这两处都用了“应当”两个字。可见，召开首次业主大会是建设单位和镇（街）基层政府的法定责任，但在现实中，建设单位和基层政府一般都以种种原因来推卸自己责任，导致成立业主大会和业委会难以及时成立。对此，政府主管部门要通过电视、广播、标语、宣传手册、微博、微信等多种载体，广泛、深入地宣传《条例》，督促有关责任单位落实法定义务。建议市、县（区）两级主管部门制定三年工作计划，积极推进小区业委会的普遍成立。

要强化业主主人翁意识。业主和居民要有“自主自治”的观念，要通过宣传发动，调动居民积极性，自觉履行业主职责，积极配合和参与召开业主大会、成立业主委员会。业委会成员要合理反映业主诉求，引导业主遵守小区公约，监督物业公司履行合同，协调物业矛盾纠纷，形成“社区＋物业公司＋业主委员会”的小区自治管理模式，夯实住宅小区物业管理基础。

要加强业主大会和业委会成立的工作指导。一是成立业主大会首次会议筹备组。业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、街道办事处或者乡（镇）人民政府、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任。二是加强对业委会委员资格的审查。按条例要求进行把关，防止个别有私心的业主和居民入选。三是规范程序，组织选举工作，业委会的产生要符合法律规定程序，确保具有合法性。

要健全业主大会和业委会各项制度并充分发挥作用。业主大会首次会议应当制定业主大会议事规则和管理规约和业主委员会章程，并选举产生业主委员会。业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监事会，根据业主大会的授权和管理规约的规定，行使对业主委员会的监督权。业委会要建立起公平与效率统一的决策机制，让业主对于共有财产的管理，在有组织有制度保障的基础上，能参与，能决策。业委会的财务收支要做到公开、公示、透明，自觉接受全体业主的监督。

徐永辉：完善物业管理地方法规

市政协常委、莆田学院继续教育学院院长徐永辉就完善我市住宅小区物业管理地方法规，发挥专项维修基金保障功能两个方面作了发言，并提出意见建议。

一是完善住宅小区物业管理地方法规方面

莆田市已有的相关地方法规有：《莆田市物业管理实施细则》（莆政综〔2014〕113号）《莆田市住房和城乡建设局关于规范物业专项维修资金办理工作的通知》（莆建物〔2015〕30号）《前期物业服务标准及收费指导价》（莆政综〔2016〕27号）等。缺少对业主权责界定和的管理相关办法，对建设单位房屋质量遗留问题的认定和处置办法等，现有办法中还存在不尽完善或不尽合理之处。

1、《前期物业服务标准及收费指导价》中二、根据《物业管理条例》第21条规定，本通知所指的前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业所进行的物业管理；该规定不尽合理。不少物业管理企业是由房地产开发商自己组建，由建设单位选聘物业服务企业所进行的物业管理也易造成自建自管。且一个物业管理企业一旦开始管理某个小区，别的物业管理企业就再也没有机会或是很难再进入该小区从事该小区的物业管理工作，这从一定程度上剥夺了业主、业主委员会对物业管理企业的选择权利。建议制定办法，从交房之日起，实行管建分离。如由社区委员会在小区业主委员会成立前，协助业主选择物业管理企业，对小区物业进行管理，避免自建自管。

2、《莆田市物业管理实施细则》中对业主委员会的监督管理、人数上限，机构架设，工资待遇标准等未作出具体明确规定，建议给予完善。

3、靠管理规约解决不了业主的权利义务问题，拒缴物业管理费就一直存在。建议制定针对业主的相关管理办法，对业主的权利、义务、行为、责任进行规定，既保证业主权利，也使对业主的管理有法可依。

4、对建设单位房屋质量遗留问题，应规定认定机构和处置办法。

二是发挥专项维修基金保障功能方面

徐永辉说，目前，我市专项维修经费由市建设部门统一管理，这最大限度地保证了资金安全和资金使用监管，但由于审批手续复杂，也导致专项维修经费申请困难，影响物业的及时维护，使业主对物业企业怨声载道，这也是业主拒缴物业费的主要原因之一。据了解，目前我市每年审批的住宅专项维修资金寥寥无几。

根据市住房和城乡建设局关于规范物业专项维修资金办理工作的通知（莆建物〔2015〕30号）测算：一般情况下维修资金使用备案核准，在十分顺利的情况下合计约需要26工作日。紧急情况下维修资金使用核准，在十分顺利的情况下合计约需要20个工作日。而且不论涉及金额多少都应按同一流程申请，有些涉及金额很少的申请人都不愿意申请，导致维修延误。

住建部《住宅专项维修资金管理办法》第十五条：业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条：住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

由此可见，业主委员会成立后，住宅专项维修资金是可以交由业主委员会依法委托管理的。考虑到资金安全需要，建议经费由主管部门负责管理，但小额经费使用审批权，可下放给业主委员会，有关部门负责监督检查，减少住宅专项维修资金申请程序。大额经费使用审批权，仍按原程序审批，但要尽量减少审批时间。为避免2/3业主签字工作繁琐，建议根据维修涉及和影响范围分类管理，这样，只需要维修及影响涉及范围内2/3业主签字即可。